文 | 談軍一 朱憶茜

近年，國際投資者對日本樓市前景看好，并呈現出濃厚的投資興趣 ，其中包括各路中國投資者。本文就中國投資者投資日本房地產的現狀、商業邏輯，以及日本的不動產法律做簡要的介紹。

一、投資日本房地產的現狀

2014年，海外法人收購日本不動產的總金額達到9777億日元，這一數字是上一年度的3倍左右，創下了2005年以來的最高值。海外投資者對投資日本房地產熱情高漲，大型的商業地產收購案比比皆是。比如，2014年2月，新加坡的凱德商用以132億日元的價格收購了日本東京的La Park Mizue購物中心、大阪的Izumiya Hirakata購物中心和神戶的Coop Kobe購物中心各73.71%的股權，隨后又在同年7月27日，以228 億日元的價格從日本私募基金公司Tiger Eye Realty有限公司手中收購了日本東京的一家購物中心Olinas Mall。再比如，2014年11月，美國的黑石集團以超過1900億日元的價格收購了通用電氣旗下的日本住房不動產業務。

但在投資日本房地產的海外投資者中，中國投資者最為搶眼。2015年8月，一名中國個人投資者以6.9億日元和6.8億日元的現金接連買下了兩棟東京的相鄰新建房屋，經日本媒體報道后引起不小震動。

雖然中國投資者投資日本房地產近幾年才興起的，但是投資十分活躍，購買力巨大。目前，對日進行不動產投資的中國投資者主要有兩類：一類是富裕階層及部分中產階級個人投資者，另一類以房產相關民營企業、投資型基金為主的機構投資者。

關于個人投資狀況，根據相關機構數據顯示，2014年中，至少有360億日元的個人資金進入日本房地產市場，而2015年前三個月即達到了111億日元。

關于機構投資，最為典型的是復星集團收購案。2014年5月，復星集團從一家日本私募股權投資公司手中收購了總部位于東京的不動產管理公司IDERA資產管理公司98%的股權。IDERA是一個投融資與資產管理的一體化平臺，管理資產超過1600億日元，其中包括辦公樓、居住用房和不動產基金等。同年8月，復星集團通過IDERA完成了對位于東京品川的大型寫字樓“海堡廣場花旗銀行中心”的收購。該寫字樓共25層，復星集團擬通過對外出租實現盈利，而該項目的資產管理也將由IDERA負責。據悉復星集團將通過IDERA這個平臺繼續在日本收購此類大型房地產項目，并計劃通過該平臺進軍東南亞。

另外，值得一提的是，中國主權財富基金——中國投資有限責任公司在2015年2月，以超過10億美元的價格從森信托株式會社手中收購了東京地標建筑目黑雅敘園。目黑雅敘園酒店以婚宴廳聞名，是東京著名景點之一，每年都有大量游客來訪并入住。

二、投資日本房地產的商業邏輯

中國投資者自信滿滿大舉進軍日本房地產，這其中的商業邏輯如何理解呢？

觀察中國投資者投資日本房地產的項目不難發現，機構投資者（包括部分個人投資者）的投資項目主要以旅游地產為主。這是由于近年來日本旅游市場大熱，每年有大批中國游客涌入日本觀光和購物，日本的酒店業需求大增。于是，一些國內的房地產企業或金融機構便將目標對準了這些到日本旅游的中國人。比如上文中提到的中國投資有限責任公司收購目黑雅敘園酒店的項目，其目標客戶便是這些赴日旅游的中國游客。可以說，投資日本房地產一定程度是因為看到了境外旅游消費這片藍海。

而對于個人投資者來說，東京、大阪中心地帶的住宅項目則是他們的首選。他們投資日本房地產除了財富保值增值，某種程度還有追求生活品質、子女留學計劃、享受醫療保險等內在需求。同時，相較于在美國、加拿大、英國購房，在日本購房有著來往便利，以及氣候、飲食習慣相宜等諸多天然優勢。

值得一提的是，在日本購買房產并不能直接獲得簽證，更不能直接移民，但是，通過購置房產并以房產管理為名投資設立公司，進而獲得經營管理簽證的方法還是有的，原則上，經營管理簽證續簽5年后可申請加入日本國籍，10年后可申請永住權。

事實上，價值發現和升值空間正是中國投資者投資日本房地產的基本動因。

日本在20世紀90年代時曾經歷巨大的房地產泡沫時代。21世紀初，日本房地產泡沫破滅，房價持續大幅下落。目前，日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半，大概與還未產生泡沫的30年前的房價水平持平。加之日元貶值的影響，日本的商業地產價格處于歷史低位。以上文提到的復星集團收購“花旗銀行中心”大樓為例，收購價格在120~130億日元左右（當時約合人民幣7.2~7.8億元），而這棟25層的寫字樓的建筑面積大約為28954.48平方米,算下來，每平米的價格大約只有25900元人民幣。

根據相關機構的數據顯示，目前東京的住宅均價大概在100萬日元/平方米左右（約合人民幣5.3萬元/平方米），整體的房價水平與上海非常接近,但是，在日本買房并不算公攤面積，得房率100%，而且出售房屋一般為精裝修房。

同時，東京已成功申辦2020年奧運會，根據以往其他國家舉辦奧運會的經驗來看，“奧運經濟”將極大地推動奧運會舉辦城市房地產行業的發展。目前，日本包括酒店、寫字樓、公寓等在內的不動產價格已經開始明顯上升，從日本交通省公布的數據來看，日本2015年1月份的房屋價格指數為103.8，比去年1月份同比增長2%，其中，京阪神地區的房屋價格指數為106，同比增長2.2%，東京都地區房屋價格指數為107.2，同比增長3.8%。

當然，租賃回報也是重要因素。 投資者若在日本購入住宅，可通過出租來獲取收益。據相關數據顯示，東京都內有60%的人口租房居住，因此房地產租賃市場很大。并且，日本的租金回報率較高，可達6%～12%。

需要看到的是，對于許多致力于國際化發展的中國房地產企業來說，投資日本房地產還有更高大上的目標，也就是國際化經營戰略、資產全球配置。其中比較具有代表性的便是上文中提到的復星集團，在收購日本IDERA資產管理公司之前，復星集團已經在倫敦、紐約、香港布局，收購日本IDERA，使得復星集團在全球4個金融核心城市均擁有了項目，標志著其國際化戰略投資第一輪布局的完成。對于中國房地產企業來說，投資日本房地產除了可能獲得可觀的投資回報之外，還能深度借鑒發達市場的先進經驗，這對于中國房地產企業增強自身在國內房地產市場的競爭力，完成國際化戰略布局，實現企業價值的提升無疑具有推動作用。

三、日本的不動產法律

投資日本房地產，對于日本的不動產法律不可不知。

1. 不動產的權利

（1）土地所有權

日本法律承認個人或法人對土地的所有權。全國私有土地占總面積的65%，國家和地方政府擁有的土地只占35%。日本《民法》第207條規定：“土地所有權于法令限制的范圍內，及于土地的上下。”因此，在日本，個人或法人可以購買土地成為土地的所有權人，并在法律規定范圍內在土地上建造建筑物。通常，在日本出售房產時連同土地所有權一起出售，比如上文提到的復星集團收購“花旗銀行中心”大樓的案例，復星集團以120億日元收購的不只是這棟25層建筑的所有權，還包括這棟大樓所在土地的永久所有權。

（2）登記制度

日本房地產登記依據日本《民法》和《不動產登記法》兩項法律，分為土地登記和地上建筑物登記，登記的內容包括不動產的所有權、地上權、永佃權、地役權、優先特權、質權、抵押權、租賃權、開采權等權利。

日本的房地產登記具有嚴格的法律意義，不動產只有通過登記才能享有法律上的權利。日本房地產登記管理機構隸屬于政府的法務省，負責不動產登記的“登記官”，必須通過日本的司法考試合格后才能被錄用，并由地方法務局長正式任命。

2.不動產的用途

與中國出讓土地使用權時直接規定單一的土地用途不同，日本采取土地使用分區管制制度，國家通過區分城市的功能區域規定區域內的土地用途，明確土地使用條件，但是這種用途并非是單一的，以近鄰商業地域為例，該區域內的土地可以用來建造住宅、店鋪、辦公樓、酒店等，也就是說，如果投資者在該區域內購買了土地，可以建造以上各種建筑物，如果投資者在該區域內購買了一棟住宅，也可以改建成辦公樓、酒店等。

3.不動產的交易

（1）對期房交易的限制

根據日本《宅地建筑物交易法》第36條的規定，在宅地或建筑物尚未建設完成之前，若該工程未得到相關法律所規定的許可，則不能簽訂買賣該不動產的合同。該規定旨在保護不熟悉不動產交易的普通消費者的權益，降低相關金融風險。（2）對土地價格的限制

《地價公示法》第2條規定，土地鑒定委員會每年公示根據國土交通省令確定的標準地的正常地價。日本《國土利用法》規定，都道府縣知事會在其轄區內，指定從事土地投機買賣或有從事土地投機買賣可能的區域，以及地價飆升或存在飆升可能的區域為規制區域。在一定期限內，若要簽訂轉移、設定、變更規制區域內土地的所有權、地上權或者其他權利的合同之時，當事人必須獲得都道府縣知事的許可。許可審查事項的其中一項便是土地對價，土地對價需與土地鑒定委員會公布的正常地價相當，否則交易將無法獲得許可。

（3）不動產的瑕疵擔保責任

根據日本《民法》第566條第3項、第570條以及《宅地建筑物交易法》第40條的規定，房地產開發商自不動產交付之日起，承擔2年的瑕疵擔保責任，該條款為強行規定，如果合同的瑕疵擔保責任的條款違反該規定，則視為無效。

需要注意的是，根據日本《住宅質量法》第94條的規定，如果所購房地產為新建住宅，房地產開發商需對房屋的的承重構造以及防雨部分承擔10年以上的瑕疵擔保責任。另外，根據《住宅瑕疵擔保履行法》的規定，為了確保房地產開發商切實履行住宅的瑕疵擔保責任，房地產開發商必須加入保險或者到法務局的的托管所繳納保證金。

4.不動產的租賃

日本的不動產租賃權利分為借地權和借家權，二者分別對于土地租賃和建筑物租賃中承租方和出租方的權利和義務作出了規定。關于借地權的存續期間和更新問題，《借地借家法》第3條、第4條、第5條規定，借地權的存續期間為30年，若合同約定期間超過30年，則以合同為準；借地權設立后第一次更新為20年，此后的更新為10年，若合同約定期間超過該年數，則以合同為準；借地權存續期滿后，若在土地上建造了建筑物的，承租方要求更新的或者未請求更新但繼續使用土地的，則視為與先前的合同條件不變進行更新，除非出租方及時表達異議且有正當理由。關于借家權更新問題，根據《借地借家法》第26條的規定，訂立固定期限的建筑物租賃合同之后，若在合同期滿前1年到6個月間當事人未向對方作出不再更新或變更條件的通知，則視為與先前的合同條件不變進行更新。另外，《借地借家法》還規定，違反該法規定、對承租方不利的約定無效。?

5.不動產的稅負

根據日本相關稅法的規定，在購買不動產時，要繳納不動產取得稅，土地的不動產取得稅為評估價格一半的3%，住宅的不動產取得稅為評估價格的3%，住宅以外的建筑物的不動產取得稅為評估價格的4%；到政府部門登記備案要繳納產權登記稅，土地的產權登記稅為評估價格的1.5%，建筑物的產權登記稅為評估價格的2%；還需根據房屋價格繳納200日元到60萬日元不等的印花稅。

持有不動產，每年需繳納不動產市值1.4%的固定資產稅以及0.3%的城市規劃稅。

如果投資者想轉手賣出不動產，則需要繳納所得稅和住民稅。不動產在購入后5年內轉讓的，需繳納30%的所得稅和9%的住民稅；超過5年后轉讓的，則需繳納15%的所得稅和5%的住民稅。若投資者為法人，公司的注冊資本在1億日元以下時，法人所得金額在800萬日元以下部分法人所得稅按15%的稅率計算，800萬日元以上部分按23.9%計算；公司的注冊資本在1億日元以上時，法人所得稅按法人所得金額23.9%計算。法人住民稅因地而異，標準稅率為3.2%，限制稅率為4.2%。

另外，對于日本的贈與稅和遺產稅需要特別注意。首先是贈與稅，以4000萬日元（約合人民幣208萬元）的房產為例，若贈與給直系親屬，稅率為50%，應繳稅額為1585萬日元（約合人民幣82萬元）；若贈與給直系親屬以外的人，稅率為55%，應繳稅額為1800萬日元（約合人民幣94萬元）。其次是遺產稅，假設被繼承人在日本擁有2億日元（約合人民幣1040萬元）的房產，由妻子和兩個孩子繼承，根據日本遺產稅計算方法，總共需繳納遺產稅1350萬日元（約合人民幣70萬元）。遺產數額越大，稅率就越高，若個人繼承遺產數額達到6億日元以上，稅率高達55%。

6.不動產的質量

日本《建筑基準法》對于建筑物的抗震性、消防措施等都進行了嚴格規定，日本的建筑技術水平較高，建筑企業也普遍誠信敬業，房產質量應該值得信賴。

但是，也有例外。2005年，東京、長野、靜岡等地共36棟高層建筑物被查出抗震數據造假、偷工減料，這些建筑絕大部分的抗震強度只有規定的50%以下，最低的只有26%。36棟高層建筑物中既有公寓也有飯店，均由千葉縣姐齒建筑設計事務所的一級建筑師姐齒秀次設計，因此該次建筑造假事件也稱為“姐齒事件”。無獨有偶，2015年，日本著名公司旭化成集團旗下的一家建材公司被爆出施工數據造假問題，該建材公司參與建設的一棟位于橫濱的公寓樓地基打樁工程存在極大問題，有8根樁子沒有抵達堅固地層，造成公寓樓傾斜，公寓樓走廊上的扶手比通過連廊連結的另一幢樓扶手低2.4厘米。

7.不動產的保險

日本實行地震保險制度，根據日本《地震保險法》的規定，政府對于保險公司承擔的地震保險責任進行再保險，即政府以再保險的形式承擔一部分保險金的支付義務。加入地震保險之后，如果由于地震造成不動產損壞，投保人將會得到一筆地震保險金。在日本，地震保險、火災保險等的加入是完全自由的，并沒有法律的強制規定。但是，如果要加入地震保險的話，必須要同時加入火災保險。

（作者：談軍一，國浩上海辦公室合伙人，朱憶茜，國浩上海辦公室實習生）