《通知》旨在貫徹國務院《支持北京深化國家服務業擴大開放綜合示范區建設工作方案》相關要求，推進北京市轄內信托機構規范開展不動產信托業務，確保不動產信托財產登記的規范性、準確性及完整性，切實有效的保護信托當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國信托法》及《不動產登記暫行條例》等法律法規，對不動產信托財產登記工作的適用范圍、辦理流程及信托財產處置相關要求進行了明確的界定。

《通知》指出，不動產信托，是指委托人依法將其不動產轉移給信托機構，由信托機構按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業務。《通知》所稱的不動產信托財產登記是指委托人將國有土地上已取得合法不動產權證書的不動產相關權利轉移給信托機構，依法向不動產登記機構申請將信托財產權利和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。同時，委托人交付的不動產應符合不動產轉讓條件，權屬清晰，不存在權利限制情形。

《通知》對辦理流程進行了具體闡述：

(一) 信托產品預登記。不動產信托成立前，信托機構應當根據信托登記相關規定在中國信托登記有限責任公司辦理信托產品預登記，取得產品編碼、信托預登記完成通知書。

(二) 簽訂信托文件。委托人與信托機構共同簽訂信托文件，信托文件應明確信托目的、信托財產、信托期限、信托當事人的權利義務、信托財產管理、運用和處分等具體內容。

(三) 辦理信托財產登記。委托人與信托機構共同向不動產登記機構提出登記申請，不動產登記機構根據契稅完稅（或減免稅）憑證、信托文件、中國信托登記有限責任公司出具的證明文件，辦理不動產轉移登記，并在不動產權證書附記欄標注“不動產信托財產，信托產品名稱：XXX。”

在該《通知》發布前，我國在不動產信托財產登記制度領域雖有探索，但進展相對緩慢。2022年10月，杭州市民政局等五部門聯合發布的《關于做好不動產慈善信托工作的通知》，是全國首個明確不動產慈善信托、不動產慈善信托財產登記定義，以及不動產慈善信托備案和辦理不動產登記流程、要求及所需材料的文件。然而令人遺憾的是，此后未見有更多關于不動產信托財產登記辦法的出臺。

該文件最大的亮點在于，在當前的不動產登記制度框架下，創造性地增設了“信托”這一新的登記事項。這一微小卻意義重大的突破實屬不易，因為在我國原有的不動產登記項目中，并未包含不動產信托登記這一類別。依據《不動產登記暫行條例》，傳統的登記項目有：不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記以及查封登記等北京此次發布的不動產信托登記新規，則創設了信托登記這一選項。

《信托法》已經頒布施行達24年之久，而與之相關的不動產、股權信托登記制度的缺失導致了委托人在有意愿將不動產納入信托時，面臨不動產無法進行信托登記的困境。以往，委托人只能權宜采取兩種方式：第一種，過戶登記至受托人名下；第二種，將不動產抵押給信托受托人的方式將不動產“納入信托”。采用這種抵押方式，不動產仍登記于委托人名下，雖限制了委托人在未經受托人同意下的擅自處分權，但不符合我國《信托法》規定的信托財產應轉移至受托人名下的要求。目前無法大規模按照《信托法》的規定將不動產轉移登記至受托人名下的原因則在于根據現行的法律法規，不動產只能通過買賣、贈與或是繼承實現權屬的變更，委托人設立不動產信托，將不動產轉移至信托受托人名下只能以交易過戶的形式，并承擔高額的費用成本（例如：增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅等），不動產價值越高，承擔的稅務成本越高。

不僅如此，雙重征稅是委托人放棄考慮不動產信托的根本原因，如上文所述委托人設立不動產信托，將不動產轉移至信托受托人名下時，按照交易過戶的方式繳納稅費。在信托目的實現后，信托受托人將不動產轉移至信托受益人時，仍需要按照交易過戶的方式再次繳納稅費，而稅費的實際承擔者為委托人或收益人，大大的增加了設立不動產信托的成本，無法為委托人實現財富傳承的最大利益，因此嚴重限制了不動產信托業務的開展。

設立不動產信托的必要性為何？英美法系國家，信托制度由來已久，被廣泛應用于財富保護、稅務籌劃和資產傳承等場景，以實現委托人的長期規劃和利益保護。中國近十年來，隨著家族信托在財富管理領域的發展，越來越多的高凈值客戶選擇信托作為其財富守護、傳承的金融工具，“信托制度”的重要性和必要性得以體現。以單親母親罹患重病，命不久矣，欲將其名下數套不動產留給年幼的子女為例，若其直接贈與過戶給子女，一旦母親去世，子女將由前夫監護和撫養，在子女成年之前，不動產由前夫掌管及控制，這未必是單親母親的意愿。為避免這一局面的出現，單親母親可選擇將不動產放入信托，由信托機構管理不動產，在此過程中單親母親可以聘請律師或者委托信任的親友作為監察人監督信托機構的勤勉盡責。單親母親可在個性化定制的信托合同中約定不動產的所有權、使用權、居住權、經營權及收益權，例如用房租支付信托費用、子女生活并在子女成年后、具備管理財產的能力等條件達成時，由信托公司將不動產一次性或分次交付給子女。這樣既能防止前夫管理不動產時作出有損子女利益的行為，又能避免因孩子年幼，沒有能力管理不動產而造成相關財產的損失。由此可見，不動產信托可以最大程度的實現不動產的定向傳承及實現委托人的意愿。

在大陸法系下，不動產權屬的確認以不動產登記簿為依據。因此，設立不動產信托需要將不動產從委托人名下轉移登記在受托人（通常為信托機構）名下，完成轉移登記后，記載的權利人即為信托機構。由于當前缺乏專門的信托選項登記，即未對該不動產作為信托財產進行特別標注，任何第三方在查閱被信托登記的不動產時，只能看到產權人登記為信托機構，而取法區分該不動產是受托人自有還是受托管理。盡管信托“TRUST”一詞源自信任，但在不動產價值巨大的情況下，委托人往往難以在缺乏制度保障的情況下，僅憑信任就放心地將不動產轉移登記至信托機構名下，其擔憂始終難以消除。

當信托不動產登記至信托機構名下，若能在不動產權證書附記欄標注“不動產信托財產，信托產品名稱：XXX”，并特別備注“信托”字樣，則所有市場主體均能清晰知曉該不動產并非信托機構所有，而僅是受托進行保管。這將極大地提升交易的安全性。畢竟，信托機構作為經濟主體，特別是別有用心的信托機構工作人員在巨大利益面前難以做到完全絕緣，唯有通過制度保障才能確保信托財產的安全。因此，在進行不動產信托登記的同時，也無需信托機構費心證明其不會擅自處分信托的不動產。

盡管該通知文件的適用范圍僅限于北京市轄區內的信托機構以北京市行政區域范圍內的不動產設立不動產信托，進行信托財產登記。但北京作為首都，能夠快速響應國家政策導向，進行金融創新。相信經過一年的試點實踐并總結經驗后，能夠形成一套成熟完善的制度，并有望在全國范圍內進行推廣施行，為我國其他省市地區的不動產信托實務提供了示范及指引。

該文件是我國不動產信托財產登記制度發展道路上的重要的里程碑其所蘊含的積極意義極為深遠。《信托法》頒布實施至今已有24年，家族信托的受托財產始終局限在資金類，且設立資金信托的門檻動輒高達人民幣1000萬元，而對于相當多的高凈值家庭乃至普通家庭而言，其家庭主要財產的配置往往集中在不動產及股權，而非銀行存款，而有關不動產權利信托登記的專門規定一直處于空白地帶，將不動產納入信托財產面臨雙重稅收，限制了潛在委托人的選擇。《通知》的發布，對我國不動產信托制度的落地與發展具有重大、積極的意義，也極大豐富財富管理與傳承的工具箱，財富管理專業領域的律師可根據委托人的財產配置及需求，靈活的選擇傳統的保險與資金類信托及不動產信托，為委托人定制財富傳承方案，規避可能發生的繼承風險、債務風險、婚姻風險及稅務風險，以保證的傳承的順利進行、子女后代們能夠平穩實現財產與權利的接替，實現委托人的傳承目的及愿望。

《信托法》僅規定公益信托應當設置監察人而為了維護信托受益人的利益，加強對信托活動的監督，保證信托目的的實現，財富管理律師亦可幫助委托人在信托合同中設置監察人條款，并明確其權利與義務，并可接受委托人委托擔任信托監察人。

該項新規的試行將對家族財富管理與傳承產生重大影響，財富管理律師應加強專業知識的學習與研究，在為委托人選擇傳承金融工具的過程中，結合稅收制度及婚姻風險、繼承風險等，為委托人定制傳承方案，以期隔離風險，最大程度的實現委托人的傳承愿景。

新規的重磅發布，受到社會各界人士的廣泛的關注，該項新規是國家在不動產信托及不動產信托財產的信托公示制度領域的勇敢探索與創新，北京地區的試行將為其他省市地區的不動產信托實務未來的逐步開展提供寶貴的實踐經驗。隨著不動產信托的順利推行，“非交易過戶”這一理念必然為未來的股權信托制度的制定提供解決方案，從而推進我國家族信托全面的發展，促進社會經濟平穩運行。