2025年是“十四五”規劃收官之年，也是房地產“止跌回穩”與建筑業“綠色低碳轉型”的攻堅年。中央提出“穩地產、去庫存、防風險、促轉型”十二字方針，住建部把“好房子、好小區、好社區、好城區”四好建設寫入年度重點任務。但不同地區房價分化進一步加劇，一線城市核心區房價出現“結構性回暖”，而二、三線城市仍處于“以價換量”階段。但近年來房地產市場下行給行業帶來的震蕩仍遠遠沒有結束，房地產開發企業破產潮仍在不斷加劇。

建設工程領域內，基建被賦予穩增長、促轉型雙重使命。中央層面推出1萬億元超長期特別國債；交通、能源、水利等領域重大項目集中啟動。建設工程行業進入“規模擴張”轉向“質量引領”的關鍵窗口期。同時，本年度我國制定的政策緊密圍繞國家高質量發展、雙碳目標、新質生產力和人才強市戰略，通過法律約束、財政引導、標準重構和技術推廣多維驅動建筑行業轉型。任何行業的轉型都有一個過渡期，尤其在2025年建筑轉型過程中出現的高強度建設充分暴露了建筑行業的管理弊端。

在前述背景下，對2025年度建設工程與房地產領域的業務發展狀況展開深入梳理與總結，剖析市場走向、政策產生的影響以及行業所面臨的機遇和挑戰，從而總結出法律服務重點內容，對于行業律師下一年度業務布局和自我提升將具有積極意義。本文將從多個方面對2025年度該領域的業務展開全面綜述，以期為讀者呈現相關行業及相關行業法律服務概況。

(一) 中央政策

2025年建設工程行業政策呈現“綠色化、智能化、市場化、規范化”四大主軸，重點覆蓋BIM強制應用、綠色建材采購擴圍、工程量清單計價標準升級、智能建造技術導則落地、消防審驗能力強化等維度，多項新規自2025年1月1日起分批施行。

1.國家發展改革委修訂印發《評標專家和評標專家庫管理辦法》，自2025年1月1日起施行。新修訂的《管理辦法》對評標專家專業水平要求更高、回避制度更嚴，提升了評標質量與公正性；明確了評標專家對評標行為終身負責制，評標專家不因退休或者與評標專家庫組建單位解除聘任關系等免予追責，強化了行業監管與規范；同時要求評標專家熟練掌握電子化評標技能，大大推動建筑行業投標招標活動全面向數字化、信息化方向發展。

2.財政部、住房和城鄉建設部、工業和信息化部聯合發布《關于進一步擴大政府采購支持綠色建材促進建筑品質提升政策實施范圍的通知》，自2025年1月1日起，在北京市朝陽區等101個市（市轄區）實施政府采購支持綠色建材促進建筑品質提升政策。

通知指出，納入政策實施范圍的項目包括醫院、學校、辦公樓、綜合體、展覽館、會展中心、體育館、保障性住房以及舊城改造項目等政府采購工程項目，含適用招標投標法的政府采購工程項目。鼓勵各政策實施城市將其他政府投資項目納入實施范圍。

通知要求，各政策實施城市要運用政府采購政策積極推廣應用綠色建筑和綠色建材，大力發展裝配式、智能化等新型建筑工業化建造方式，建設綠色建筑，形成支持建筑領域綠色低碳轉型的長效機制，引領建材和建筑產業高質量發展。

3.為落實中央關于推進新型城市基礎設施建設、打造韌性城市的部署，加快建筑業工業化、數字化、綠色化發展，住房和城鄉建設部組織編制了《智能建造技術導則（試行）》，于2025年3月17日印發。

《智能建造技術導則（試行）》通過“BIM+物聯網+AI”等技術貫穿勘察、設計、生產、施工、運維五大階段，建立統一的數據標準與交付體系，實現建筑工程全過程數據可追溯、可共享、可復用，打破信息孤島，推動全周期數字化閉環管理。目前多地已出臺配套措施支持《導則》實施，如天津鼓勵申報智能建造示范項目，遂寧市計劃通過三年行動提升智能建造技術應用占比至40%以上等等。

4.2025年6月23日，住房和城鄉建設部印發《房屋市政工程有限空間識別及施工安全作業指南（試行）》，以應對房屋市政工程中有限空間作業事故頻發的問題。有限空間作業因通風不良、易積聚有毒有害氣體，歷來是建筑施工領域安全事故的高發場景。住房和城鄉建設部組織編制了該《指南》，旨在系統性防范有限空間作業中的中毒、窒息、爆炸等高風險事故，明確“先通風、再檢測、后作業”原則，并要求建立全鏈條安全管理機制。《指南》為建筑行業有限空間作業的風險識別、安全管控和應急處置三大環節，提供標準化操作依據。

5.住房和城鄉建設部發布《建設工程工程量清單計價標準》（GB/T50500-2024），自2025年9月1日起實施，廢止2013版《建設工程工程量清單計價規范》。新標準完善計價規則、合同管理等內容，規范工程造價計價行為，強調發承包雙方風險合理分擔，倒逼企業提升成本測算與全過程造價管控能力。這是一次以“市場化定價”為核心導向的重大改革，推動工程造價由政府指導轉向市場競爭形成價格，促進了建設工程領域的公平競爭和健康發展。

(二) 地方政策

除以上政策外，各個地區也頒布了相應的政策規定來規范建筑行業的健康發展。

1.《上海市推進浦東新區實施建筑師負責制若干規定》于2025年1月1日起施行，由上海市第十六屆人民代表大會常務委員會第十七次會議表決通過。這是全國首部規范建筑師負責制的地方性法規。建筑師負責制是國際工程建設領域的通行做法，具有較高的認可度和適用性。我國現行的建設管理流程中設計團隊與建筑師的主要工作內容是工程設計階段的技術工作，較少參與項目策劃與規劃設計，施工階段的技術服務也僅限于施工配合和設計變更，在項目的全生命周期中設計團隊對工程建設、進度成本、后期運營等很少參與。推行建筑師負責制，可以充分發揮建筑師的專業優勢和技術主導作用，由建筑師提供全過程技術服務和管理，意味著建筑師團隊不僅要負責設計質量，還要參與到進度和成本控制；不僅要提早介入項目前期策劃，還要協助建設單位負責施工過程的建造品質、工程進度及成本把控等，甚至延伸到項目后期運營維護，可以全方位落實設計意圖，提升建筑品質。

2.2025年1月25日實施《浙江省建設工程消防設計審查驗收管理暫行辦法》，《辦法》明確消防設計審查、驗收程序和要求，加強房屋市政、交通、水利等工程消防安全管理。

2025年3月19日，上海市印發《2025年上海市建設工程質量安全（消防審驗）管理工作要點》，聚焦住宅工程分戶驗收、基坑工程數字化監管、重大隱患“一案雙罰”及工傷預防培訓全覆蓋。這是消防驗收方面的地方新政策，在消防上壓實了責任主體。

2025年建設工程政策已形成系統性、強制性、實操性三重合力，綠色與智能成為硬性門檻，建筑行業企業需同步升級技術能力、管理能力、合規能力等，穩步邁過轉型。

(三) 形勢分析

1.當今形勢

(1) 規模與增長

根據中國建筑業協會發布《2025年上半年建筑業發展統計分析》，

2025年上半年我國國內生產總值660536億元，按不變價格計算，同比增長5.3%。上半年建筑業實現增加值38211億元，同比增長0.7%，增速低于國內生產總值增速4.6個百分點。建筑業增加值占國內生產總值的比重為5.78%。2025年上半年狹義基建投資同比增長4.6%，其中電力、水利、市政等中央主導項目增速顯著（如水利+15.4%），成為穩增長核心。

(2) 技術創新

隨著智能建造滲透率的提升，BIM技術在超高層建筑中的應用普及率突破80%，物聯網、AI視覺檢測、機器人施工等技術廣泛應用，施工效率提升30%以上。

同時裝配式建筑也快速發展，裝配式建筑在新開工項目中的比例達35%以上，預制構件市場規模從2021年的800億元躍升至2400億元，成為行業轉型核心方向。

(3) 市場競爭

我國建筑業央企主導地位強化，九大建筑央企營收和歸母凈利潤占申萬建筑板塊的83%以上，訂單集中度高，海外業務拓展能力突出，市場份額持續擴大。民營企業和中小建筑企業面臨生存壓力，部分轉向細分領域（如建筑裝飾、智能建造服務）尋求差異化發展，但整體市場份額收縮。

(4) 政策導向

2025年我國建筑行業政策明確聚焦綠色低碳、智能建造與城市更新三大核心方向，這已成為國家戰略引導下的結構性轉型主線。政府持續推進雙碳戰略，推動建筑全生命周期減碳。綠色低碳目前從政策強制在走向市場自覺。建設“智慧工地”，以人工智能、BIM、機器人等技術為核心，提升建造效率與安全性，住建部明確要求，到2025年，30%以上工程項目應用BIM技術，裝配式建筑占比達到40%。這不僅是發展目標，更是準入門檻。建筑企業將進一步采用建筑機器人、物聯網和AI算法，實現施工過程的自動化與智能化，從而提升安全性和效率。

(5) 成本與勞動力壓力大

目前建筑業成本與資金壓力仍較大，原材料價格波動、資產負債率較高（均值達76.3%）、應收賬款周轉天數延長，資金回籠困難，融資約束加劇。而勞動力供需矛盾未減，建筑工人平均年齡達48.6歲，關鍵技術工種短缺，年輕人才流失嚴重，技能培訓體系滯后，勞動力成本上升。

2.未來發展

(1) 綠色建筑與可持續發展

國家“雙碳”目標持續推進，新建建筑全面執行綠色建筑標準，綠色建材、光伏建筑一體化（BIPV）、建筑儲能系統等成為強制要求，同時住建部要求2025年城鎮新建建筑全面執行綠色標準，預計到2030年，零碳建筑將實現碳排放強度降低40%。

(2) 智能建造與數字化轉型

BIM、AI、機器人等技術加速落地。建筑信息模型（BIM）貫穿設計、施工、運維全鏈條，數字化管理平臺整合信息流、物流、資金流，助力企業決策科學化，已達到技術全覆蓋。到2030年，新建項目BIM應用率預計將達100%。建筑機器人市場規模年均增速近30%，建筑機器人的廣泛應用，智能傳感器、物聯網技術實現施工現場萬物互聯，實時監控與數據分析大大提升了施工效率和質量。

(3) 城市更新成新增長極

目前老舊小區改造、地下管網升級、城市防洪排澇體系完善等項目成為主流，城市更新項目占比顯著提升，從“大拆大建”轉向有機更新，閑置廠房、商業設施等存量資產通過改造實現功能轉換，推動“規劃-設計-施工-運營”全鏈條服務模式發展。

(4) 行業海外拓展加速

建筑企業加速布局“一帶一路”沿線國家，參與鐵路、公路、港口、能源設施等基建項目，輸出中國標準和技術。81家中國企業入圍全球最大250家國際承包商榜單。海外業務占比仍有提升空間，國際工程業績彈性還很大。

(5) 產業鏈整合與服務升級

建筑企業已逐漸從單一施工向“投資-建設-運營”模式轉型，提供項目策劃、融資、建設、運維一體化服務，提升價值鏈競爭力。并出現專業細分領域，如鋼結構、民爆、裝修裝飾等專業工程企業通過技術差異化、并購重組拓展市場，服務將精細化、高端化。

3.相關分析

我國建筑業作為國民經濟支柱產業，近年來受房地產調整與基建投資結構性變化影響，整體景氣度有所下行。然而，在政策推動下，城市更新、綠色建筑、智能建造和新基建等領域成為新增長極，支撐行業持續發展。2025年建筑行業處于從增量擴張向存量提質的轉型期，綠色化、智能化、數字化成為核心發展方向，企業需把握政策機遇，加強技術創新，優化業務結構，提升綜合競爭力，以適應市場變化和行業變革。

(四) 大事件、案例及相關分析綜述

1.大事件與案例

2.相關分析及綜述

2025年，隨著物聯網（IoT）、人工智能（AI）、建筑信息模型（BIM）和5G等技術的深度融合，建筑行業正經歷一場深刻的智能化革命。建筑行業正加速向數字化、智能化、綠色化方向轉型，通過BIM技術、智能建造、模塊化施工和新質生產力驅動，實現從傳統勞動密集型向高質量發展的躍遷。此外建筑機器人也廣泛應用，替代人工完成高危、重復性任務。上海建工集團已研發50余款建筑機器人，涵蓋勘察、施工到運維全周期，如套筒灌漿機器人、外墻淋水機器人等，施工效率提升300%以上。無人叉車等智能設備也在解決搬運效率低、工傷風險高等痛點。

未來，隨著AI算法、邊緣計算等技術的深化，智能建筑將變得更加自主和適應性強。

(一) 政策匯總

2025年，中國房地產市場的宏觀調控政策環境經歷了深刻轉變。在“促進房地產市場止跌回穩”的核心目標指引下，政策導向從過去以“防過熱、去杠桿”為主的緊縮性調控，全面轉向以“穩市場、促需求、防風險”為主的寬松性支持，其核心特征是“因城施策”的深化和精準化，以及政策工具的全面松綁。中央層面多次強調要采取有力措施鞏固市場回穩態勢，并充分賦予各城市政府房地產市場調控的自主權，允許根據本地實際情況取消或調減限制性政策。在此背景下，無論是需求端的限購、限貸、稅收，還是供給端的土地供應，均出現了方向性的調整，共同構建了一個歷史罕見的寬松政策環境，旨在修復市場信心，釋放被壓抑的合理住房需求，推動房地產行業平穩過渡到新的發展模式。

1.國家層面重大政策及法律法規

2025年10月，黨的二十屆四中全會審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《“十五五”建議》），該文件為2026年至2030年中國房地產行業的發展設定了明確的戰略框架和核心任務。該建議將“推動房地產高質量發展”置于重要位置，標志著行業正式告別過去以規模擴張為核心的舊模式，轉向以品質、服務和可持續發展為核心的新階段。其主要內容可以概括為：清理不合理限制性措施、加快構建房地產發展新模式、完善“市場+保障”的住房供應體系、建設“好房子”與提升居住品質、建立房屋全生命周期安全管理制度幾個方面。

在2025年的《政府工作報告》中，房地產政策作為穩定經濟大盤和保障民生的關鍵環節，得到了重點部署。報告延續了中央“穩中求進工作總基調，明確提出要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，并首次將“穩住樓市股市”納入總體要求，凸顯了穩定房地產市場在宏觀經濟大盤中的極端重要性。報告為全年的房地產政策定下了積極、寬松的基調，旨在通過供需兩端的協同發力，促進房地產市場的平穩健康發展。

為進一步落實《政府工作報告》精神，2025年3月16日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《提振消費專項行動方案》，其中將“更好滿足住房消費需求”作為提振消費專項行動的關鍵組成部分，從多個層面提出了具體的支持政策。該方案將穩定房地產市場與擴大內需、促進消費緊密結合，顯示出房地產在國民經濟中的支柱地位。案中的涉房政策主要內容包括：持續推動市場回穩、創新金融與財稅支持、適時降低住房公積金貸款利率、擴大公積金使用范圍。

2025年7月21日，國務院總理李強簽署第812號國務院令，正式公布《住房租賃條例》，該條例自2025年9月15日起施行。作為我國首部專門針對住房租賃領域的行政法規，《條例》的出臺具有里程碑式的意義，它系統性地回應了長期以來困擾租賃市場的諸多亂象，如虛假房源、隨意漲租、克扣押金、“高收低租”模式下的企業“爆雷”風險等，為構建穩定、透明、規范的住房租賃市場提供了強有力的法治保障。《條例》核心內容和影響主要體現在以下幾個方面：明確租賃住房標準，保障居住安全；規范租賃行為，穩定租賃關系；強化對租賃企業和經紀機構的監管；建立全流程監管與信用體系。

為響應人民群眾對高品質居住生活的需求，住房和城鄉建設部于2025年3月31日發布公告，批準《住宅項目規范》為國家標準，并于同年5月1日起正式施行。該規范以住宅項目整體為對象，以“安全、舒適、綠色、智慧”為核心目標，對住宅項目的規劃、布局、功能、性能及關鍵技術措施等方面作出了全面、系統的規定，旨在從源頭上提升中國住宅的整體品質和居住體驗。

《住宅項目規范》包含多項突破性規定包括但不限于：新建住宅建筑的層高不應低于3米；四層及以上住宅必須設置電梯；提高了戶門、衛生間門的通行凈寬；提高了陽臺等臨空處欄桿的高度，并增加了對空調室外機安裝位置的要求；融入了綠色和智慧的理念；規定了不同氣候區供暖、空調設施的設置要求等。

該國家標準的強規的出臺，標志著中國住宅建設標準進入了一個全新的、以人為本的時代。

2.部分地方主要政策

2025年8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會等多部門聯合發布了《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。該通知是北京市近年來力度最大的一次房地產政策調整，其核心目標是“更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。通知從優化限購政策、加大住房公積金貸款支持力度、優化個人住房貸款政策等多個方面入手，打出了一套政策“組合拳”。這一系列調整，不僅直接降低了購房者的成本和門檻，更重要的是向市場傳遞了明確的積極信號，對于穩定市場預期、提振市場信心起到了至關重要的作用。政策的出臺，被視為北京房地產市場從嚴格調控向精準支持轉變的重要標志，為后續市場的平穩復蘇奠定了堅實基礎。

本次北京政策調整的最大亮點在于對限購政策的優化。通知明確規定，在五環外購買商品住房，不再執行原有的限購套數規定，即符合條件的居民家庭和成年單身人士可以購買多套住房。這一舉措精準地指向了北京的改善性需求，直接釋放了此前被壓抑的換房和增購需求。

在信貸支持方面，北京市的政策調整同樣力度空前。通知明確，首套住房公積金貸款最低首付款比例調整為不低于20%，購買二套住房公積金貸款最低首付款比例調整為不低于30%。同時，公積金貸款的最高額度也得到了顯著提升。此外，通知還規定，對于購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或超低能耗建筑的繳存人，其公積金貸款額度可上浮，最高可上浮40萬元。這些措施疊加，有效引導了資金流向高品質住宅，與中央“建設好房子”的號召形成了同頻共振。

該通知由上海市住房和城鄉建設管理委員會等六個部門聯合發布，自2025年8月26日起施行。通知開篇即明確了政策目標：“為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。與此前零敲碎打的政策調整不同，上海的這份通知是一個系統性的政策包，涵蓋了從購房資格、信貸支持到稅收減免的全流程。

其中，限購政策調整體現了“內外有別、分區施策”的特點，對于滬籍居民家庭和成年單身人士，在外環外購買住房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數；在外環內則限購2套住房。對于非滬籍居民家庭和成年單身人士，政策也給予了大幅放寬：只要在購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上，即可在外環外不限套數購房；若繳納年限滿3年及以上，則可在外環內限購1套住房。

在備受關注的房產稅方面，上海的政策也作出了重要調整，特別是對非滬籍居民釋放了重大利好，對符合條件的非滬籍居民家庭購買的第一套住房，暫免征收房產稅，對于購買的第二套及以上住房，在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。這一政策調整，直接降低了非滬籍居民在上海的置業成本，特別是對于首次購房的新市民和青年人才，其減負效果尤為顯著。

在公積金方面，對繳存人購買符合規定的二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。同時，允許繳存人購買新建預售商品住房時，按規定申請提取本人及配偶的住房公積金支付購房首付款，且該提取行為不影響其后續的公積金貸款額度計算。

在信貸方面，通知要求各銀行業金融機構在利率定價機制安排方面，不再區分首套住房和二套住房，而是根據市場利率定價自律機制要求和自身經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。這一舉措打破了原有的“認房又認貸”的嚴格標準，給予了銀行更大的自主定價權，有助于降低二套房購房者的貸款成本，進一步激活改善性需求。

深圳市住房和建設局在2025年9月發布了優化住房限購政策的通知。此次調整是繼2024年“5·6”新政后的又一次重大松綁，被市場解讀為深圳樓市的“解綁”信號。政策的核心是大幅縮小限購區域的范圍，將大部分非核心區域從限購名單中移除。這一舉措旨在通過釋放被壓抑的購房需求，快速提振市場信心，促進房地產市場的交易活躍。深圳的政策調整，也反映了一線城市在房地產市場下行壓力下的政策轉向，即從過去的嚴格限制轉向更加靈活和務實地支持。

在取消部分區域限購的同時，深圳也同步優化了個人住房信貸政策。通知明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套和二套住房，最低首付款比例統一為15%。這一政策極大地降低了購房者的首付門檻，特別是對于二套房購房者而言，其杠桿效應非常明顯。通過大幅降低首付比例，深圳旨在最大限度地激活市場需求，無論是首次置業的剛需群體，還是希望改善居住條件的家庭，都能從中受益。這一信貸政策的調整，與限購政策的放松形成了強大的政策合力，共同推動了深圳房地產市場的預期修復和交易回暖。

廣州市在2025年發布了住房發展年度計劃，該計劃是廣州構建“保障+市場”雙軌制住房供應體系的重要文件。計劃明確提出，2025年將批準預售商品住房建筑面積約565萬平方米，房源約5.4萬套。在供應結構上，計劃向中心區域傾斜，這有助于滿足市場對核心地段住房的需求。同時，計劃還強調要嚴格落實“人、房、地、錢”要素聯動機制，以需定供，合理控制供應規模和節奏，避免無效供給，促進供需平衡。這份年度計劃的出臺，體現了廣州作為一線城市在房地產市場管理上的前瞻性和系統性，通過科學的規劃引導市場健康發展。

在支持居民購房方面，廣州市在2025年進一步優化了住房公積金政策。根據相關政策，廣州繳存人及其配偶在購買本市首套新建商品住房時，可以憑購房合同或認購協議，申請提取本人及配偶的住房公積金賬戶余額，用于支付購房首付款。這一政策創新，極大地緩解了購房者的前期資金壓力。

在住房保障和品質提升方面，廣州市在2025年也作出了重要部署。在保障性住房方面，廣州計劃通過新建、配建、改建等多種方式，加大保障性租賃住房和共有產權住房的供給力度，重點解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。在提升居住品質方面，廣州持續推進城鎮老舊小區改造工作，并將其與城市更新、社區治理緊密結合，旨在全面提升老舊小區的居住環境和居民的生活質量。

A.《關于全面推進城市更新的實施意見》

2025年9月25日，杭州市人民政府辦公廳發布《關于全面推進城市更新的實施意見》，該政策主要內容為全面推進城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。到2025年，形成一系列城市更新成果與實施模式，健全城市更新工作機制、支持政策、技術方法和管理制度。城市生態宜居水平顯著提升、基礎設施體系更加完善、安全韌性能力穩步增強、智慧城市特征日益明顯、城市人文魅力不斷彰顯，形成一批標志性城市更新示范項目。

B.《關于優化完善住房公積金提取若干政策的通知》

2025年4月22日，杭州住房公積金管理委員會發布《關于優化完善住房公積金提取若干政策的通知》，該通知主要內容為：大力支持繳存職工購買保障性住房，可提取住房公積金支付首付款等購房款；加大住房公積金租房提取力度，租住公租房、保租房可按實際房租支出全額提取；支持城市更新住房改造提取住房公積金，用于支付老舊住宅電梯更新和城市危舊房有機更新、共用部位維修后的個人分攤費用；放寬職工離職提取住房公積金條件，封存滿半年后可提取；簡化已故職工小額住房公積金提取手續，余額不超過5萬元可免提供繼承公證書。

C.《杭州市住保房管局杭州市財政局關于下達2025年1—6月杭州市高層次人才住房補貼資金的通知》

2025年8月21日，杭州市住房保障和房產管理局、杭州市財政局發布《杭州市住保房管局杭州市財政局關于下達2025年1—6月杭州市高層次人才住房補貼資金的通知》，該通知主要內容為對經認定的B、C、D類人才分別給予200萬元、150萬元、100萬元的購房補貼；E類人才和放棄享受高層次人才購房補貼的B、C、D類人才，可提供高層次人才租賃補貼，每人每月2500元。高層次人才購房補貼經費由用人單位所屬區、縣（市）財政先行全額撥付。

D.南京《關于進一步促進南京房地產市場平穩健康發展的通知》

南京的“房七條”是一個系統性的政策組合，涵蓋了青年人購房支持、置換改善需求、征收安置、商品住房轉讓、住房公積金、企業資產盤活和城市居住環境品質等七個方面。這份通知的核心目標是“進一步滿足居民各類住房消費需求”，著力構建一個“多維互促的住房消費體系”。政策的出臺，迅速在市場上引起了強烈反響，被視為南京樓市的“及時雨”。通過一系列精準有力的措施，南京旨在打破市場的觀望情緒，促進供需兩旺，推動房地產市場實現高質量發展。

“房七條”中最具突破性的舉措，是全面取消了商品住房的轉讓限制（即限售）。自2025年3月31日起，南京全市范圍內取消限售，商品住房在取得不動產權登記證書后即可上市交易。這一政策極大地提升了房產的流動性，使得購房者在資產配置上擁有了更大的靈活性和自由度，有效支持了“賣舊買新”的改善性需求，打通了置換鏈條。此舉被視為南京在“新春第一會”提出“全力推動房地產和建筑業企穩回升”目標后，打出的第一套提振市場信心的“組合拳”，旨在通過增強房地產市場的流動性，激活一、二手房市場的交易活力。

“房七條”精準地聚焦于青年人和改善型家庭兩大群體。在支持青年人方面，政策引導商業銀行針對45歲以下青年人推出“低首付、低利息、低月供、寬期限”的特色化金融產品，有效降低其購房門檻。在支持改善型需求方面，政策優化了住房消費“以舊換新”模式，政府拿出首批1億元資金進行補助，補助標準為購買名錄庫內新建商品住房合同金額的1%，旨在加速改善性需求的釋放。這些舉措，通過金RC新和財政補貼，精準地降低了特定群體的購房成本，有助于激發市場活力，促進房地產市場的良性循環。

(二) 未來走向預測

2026年，中國大陸房地產市場將站在一個歷史性的拐點，徹底告別過去二十年以“高杠桿、高周轉”為特征的粗放式增量擴張模式，進入一個以“高質量、重運營、輕杠桿”為核心的存量優化與結構分化新階段。這一轉變不僅是市場周期性調整的結果，更是政策引導、需求變遷和行業自身發展規律共同作用的必然。市場將從過去的普漲普跌，轉向更為復雜的結構性行情，其中城市、產品與企業間的分化將愈發顯著。整體而言，市場將呈現“磨底”態勢，即銷售和投資規模可能繼續調整，但跌幅有望逐步收窄，市場信心在政策的持續托底和經濟基本面的支撐下緩慢修復。這一時期的房地產行業，其核心邏輯已從追求規模與速度，轉向追求質量與效益，從單純的“造房子”轉向提供全生命周期的“空間服務”與“資產管理”

1.市場銷售與投資持續調整，跌幅有望收窄

2026年，房地產行業整體市場銷售與投資持續調整，跌幅有望收窄。根據多家研究機構的預測，2026年全國房地產市場的整體規模將繼續收縮，但降幅相較于前幾年將明顯收窄，標志著市場正從急劇下滑的通道中逐步企穩。具體來看，全國新建商品房的銷售面積預計將維持在9.0億至9.5億平方米的區間內浮動，這一數據相較于2023—2024年約11.2億至9.7億平方米的水平進一步回落，但調整速度放緩。另有預測認為，2026年銷售面積可能在8.5億至8.8億平米之間，對應銷售金額約8.6萬億，同比再縮4%—6%。這種收縮主要受制于幾個方面：首先，居民部門的杠桿率已處于較高水平，加杠桿空間有限，且對未來收入的預期轉向謹慎，制約了需求的快速反彈；其次，盡管“保交樓”問題已大體解決，但購房者信心恢復尚需時日，決策更加謹慎，傾向于選擇現房或信譽更佳的國企開發項目；最后，人口結構的變化，特別是主力置業人群（20-45歲）的凈減少，也導致首次置業需求繼續萎縮。

在投資端，房地產開發投資的下降趨勢同樣難以逆轉。2025年前10個月，全國房地產開發投資同比下降14.7%，其中住宅投資下降13.8%。這一趨勢預計在2026年仍將延續，全年開發投資同比下降可能在10%左右。拖累投資恢復的核心因素包括：房屋施工、新開工和竣工面積的持續回落，直接影響了建筑工程投資；盡管核心城市優質地塊的出讓帶動了土地購置費的回升，但難以完全對沖整體投資的下滑壓力。此外，高企的庫存水平也抑制了房企的開工意愿，2025年5月末，商品房待售面積高達7.74億平方米，同比增長4.2%。因此，2026年的市場將是一個在低位尋求新平衡的過程，政策的著力點也將從刺激增量轉向穩定存量和優化結構。

另外，市場方面，區域分化亦即核心一、二線城市與三、四線城市差距將進一步加劇，而產品分化也將更為明顯，“好房子”將成為市場主流，改善型需求釋放。

2.核心發展模式將逐步告別高周轉

面對市場的根本性轉變，房地產行業的底層范式正在被徹底重構。過去二十年賴以成功的“高杠桿、高周轉、高負債”模式已經走到盡頭，行業正被迫轉向一個以“高質量、高效率、高價值”為核心的新發展模式。這一轉變涉及金融邏輯、經營模式和價值鏈定位的全面升級，要求房企從根本上改變其戰略思維和運營方式，以適應存量時代的新規則。

3.政策導向將構建“穩定”與“高質量”并重的長效機制

面對房地產市場的深度調整，2026年的政策導向將呈現出雙重目標：一方面，通過持續、精準的調控措施，全力“穩樓市”，防止市場出現系統性風險，推動市場止跌回穩；另一方面，著眼于長遠，通過“十五五”規劃等頂層設計，引導行業走向高質量發展的新軌道，構建更加健康、可持續的長效機制。政策的核心將從過去的短期刺激或抑制，轉向供需兩端的結構性優化和制度性建設。

4.存量資產盤活成為行業新藍海

在增量市場萎縮的背景下，盤活海量的存量資產成為行業最確定的增長方向。這不僅包括住宅，更涵蓋了龐大的商業地產（資產盤活+REITs退出的2.0模式）、產業園區、物流倉儲、城市更新、存量房改造等多種業態。

5.代建仍將持續成為新增長點

隨著行業分工的細化，代建作為典型的輕資產業務，正成為房企新的增長引擎。

6.租賃與保障市場擴大

在購房市場進入調整期的同時，租賃和保障性住房市場的重要性日益凸顯，成為解決居民居住問題、穩定市場預期的關鍵一環。2026年度，政府在“十五五”期間將扮演更加積極的角色，加快構建一個由政府、企業、個人等多主體參與，涵蓋保障性租賃住房、共有產權房、長租房等多渠道的住房保障體系的情況下租賃與保障市場必將有所擴大。

(三) 大事件、案例及相關分析

1.《住宅項目規范》的出臺

住房和城鄉建設部于2025年3月31日發布公告，批準《住宅項目規范》為國家標準，并于同年5月1日起正式施行。該規范以住宅項目整體為對象，以“安全、舒適、綠色、智慧”為核心目標，對住宅項目的規劃、布局、功能、性能及關鍵技術措施等方面作出了全面、系統的規定，旨在從源頭上提升中國住宅的整體品質和居住體驗。

而該規范的出臺，導致了在規范出臺之前取得或已經開始施工的項目面臨了適用新規原有經濟指標無法實現或者適用舊規建設方案與新規相比品質上出現了明顯的區別的狀況，因此房地產開發企業在開發過程中，對于新舊規范的如何適用出現了不同的聲音，各地主管部門對于適用標準也判定不一。

分析：根據《立法法》規定的法不溯及既往的原則，原則上應當按照“新項目適用新規，舊項目適用舊規”適用規范。但在實踐中，對于新老項目的判斷標準有兩種不同的觀點，一種認為應當以用地取得為認定標準，另一種認為應當以工規證的取得為標準。主流系采用第二種觀點，而馬鞍山等地有采用第一種觀點的先例。因此在企業服務過程中要注意根據企業實際需求去選擇有利的適用觀點，助力企業在新舊政策交替的特殊時期實現平穩過渡。

2.房企化債典型案例

分析：房企化債過程，無論是市場化重組還是司法重整，都涉及極其復雜的法律問題和多方利益的激烈博弈。化債方案的設計與執行，不僅需要對《企業破產法》《公司法》《證券法》等相關法律法規有深刻地理解，還需要具備高超的交易結構設計能力和豐富的商業談判經驗。在這一過程中，律師作為專業的法律服務提供者，扮演著不可或缺的角色。他們不僅是法律風險的“防火墻”，更是化債方案的設計者、利益平衡的協調者和法律程序的推動者。

2025年度房企主要的化債方式有：債轉股、以資抵債和債務展期，每種方式都涉及不同的法律要點和風險。

債轉股，即將債權人的債權轉換為對債務人的股權。這種方式能夠從根本上削減企業的債務規模，優化資本結構。然而，其法律操作相對復雜。首先，需要獲得債權人和債務人雙方的同意，并符合《公司法》關于增資擴股或股權轉讓的規定。其次，轉股價格的確定是關鍵，通常需要參考公司的凈資產評估值或市場公允價值，這往往成為雙方談判的焦點。此外，債轉股后，原債權人成為新股東，其權利義務發生了根本性變化，需要明確其在公司治理中的地位和權利。在RC和LG的重組方案中，通過發行強制可轉換債券（MCB）的方式實現債轉股，既給予了債權人未來轉股的權利，也為公司提供了緩沖期，是一種較為靈活的設計。

以資抵債，即債務人以其持有的資產（如土地、項目股權、房產等）抵償債務。這種方式能夠快速盤活企業存量資產，實現債務的部分清償。其法律要點在于資產的估值和過戶。用于抵債的資產必須經過公允的評估，以確保其價值能夠覆蓋相應的債務，并得到債權人的認可。同時，資產的過戶需要辦理相關的產權變更登記手續，涉及復雜的法律程序和稅費問題。在以資抵債的過程中，律師需要對資產的權屬狀況、是否存在抵押或查封等權利限制進行詳盡的盡職調查，以確保交易的合法性和安全性。

債務展期，即延長債務的償還期限。這是最為常見的重組方式，能夠為企業贏得寶貴的喘息時間。其法律要點在于展期協議的簽訂和擔保措施的延續。展期協議需要明確新的還款計劃、利率等核心條款，并獲得所有相關方的同意。對于設有擔保的債務，展期還需要征得擔保人的書面同意，否則擔保人可能在原擔保期限內免除擔保責任。此外，展期協議的法律效力，特別是其能否對抗未參與協議的第三方債權人，是庭外重組中需要重點關注的風險點。

在房企化債的復雜棋局中，律師扮演著多重關鍵角色，其專業價值貫穿始終。首先，無論是債務重組還是破產重整，全面、深入的盡職調查都是制定可行方案的基礎。律師需要對企業的財務狀況、資產權屬、合同履行、法律糾紛、合規風險等進行全方位的“法律體檢”。通過盡職調查，律師能夠幫助企業、債權人、投資人等各方清晰地了解企業的真實狀況和潛在風險，為后續的決策提供可靠依據。其次，律師是化債方案的設計者和交易結構的構建者。化債方案的設計是一項復雜的系統工程，需要綜合運用法律、金融、財務等多種知識。律師憑借其專業優勢，能夠設計出合法合規、平衡各方利益且具有可操作性的交易結構。最后，律師是利益平衡的協調者和法律程序的推動者。房企化債涉及債務人、債權人、股東、職工、購房者、政府等多方利益主體，各方訴求往往存在沖突。律師作為中立的第三方，可以在各方之間進行溝通協調，尋找利益的最大公約數，推動達成共識。在司法重整程序中，律師可以代表不同利益群體參與債權人會議，發表法律意見，進行表決，確保程序的公正和透明。同時，律師熟悉法律程序，能夠高效地處理各種法律文件，推動化債進程順利進行，避免因程序瑕疵導致方案失敗。

因此，房地產行業中，債務重組、破產重整仍將是未來的業務重點。

3.HD退市及高管被追責

中國HD的退市是2025年房地產領域最具標志性的事件之一。2025年8月8日，中國HD收到香港聯交所的信函，上市委員會已決定取消其上市地位。根據公告，除非公司申請復核，否則其股份的上市地位將于2025年8月25日上午9時起正式取消。然而，中國HD在公告中明確表示，經考慮公司的事實及情況后，無意申請復核除牌決定。這一決定，宣告了其長達16年的上市之路的終結。2025年8月25日，中國HD的股票代碼從港交所的電子屏上悄然消失，為這個曾經的全球市值第一房企的資本故事畫上了句號。

而在HD退市之前，其高管層已面臨嚴重的法律風險。2023年9月，中國HD公告稱，公司董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，被依法采取強制措施。2024年5月，中國證監會依法對HD地產債券欺詐發行及信息披露違法案作出行政處罰決定。這些事件指向了HD在經營過程中可能存在的系統性財務造假和嚴重的董事責任缺失問題。根據新《公司法》的規定，董監高對公司負有忠實義務和勤勉義務，若違反法律、行政法規或公司章程，給公司造成損失的，需承擔賠償責任。許家印等高管被追究責任，正是對這一法律原則的實踐，也為所有上市公司高管敲響了警鐘。

分析：2025年陸續出現的諸多房企高管被追責的案例，進一步體現了新公司法對董監高的責任要求，主要包括以下幾個方面：

(1) 忠實勤勉義務與禁止行為

新《公司法》第一百八十條明確規定了董監高的忠實義務和勤勉義務。忠實義務要求董監高不得利用職權謀取不正當利益，避免自身利益與公司利益發生沖突。勤勉義務則要求其在執行職務時，為公司的最大利益盡到合理注意義務。在此基礎上，第一百八十一條進一步列舉了禁止行為，包括侵占公司財產、挪用資金、利用職權收受賄賂、擅自披露公司秘密等。祥生集團高管挪用資金和職務侵占的行為，正是對這些禁止條款的直接違反，其行為不僅違背了忠實義務，更觸犯了刑法，最終導致了嚴厲的刑事制裁。

(2) 關聯交易、商業機會與競業禁止的限制

為了防止董監高利用職權損害公司利益，新《公司法》還設立了嚴格的防火墻。第一百八十二條規定，董監高與公司訂立合同或進行交易，需向董事會或股東會報告并經決議通過。第一百八十三條規定，不得為自己或他人謀取屬于公司的商業機會，除非經公司決議同意。第一百八十四條規定了競業禁止義務，即不得自營或為他人經營與公司同類的業務。這些條款共同構成了對董監高行為的嚴密約束，旨在防止利益輸送和內部人控制，確保公司資產和機會不被內部人侵占。

(3) 民事賠償責任與刑事風險（如職務侵占罪）

新《公司法》明確了董監高違反義務的法律后果。第一百八十六條規定，違反忠實義務所得的收入應歸公司所有（歸入權）。第一百八十八條規定，因違反法律、行政法規或公司章程給公司造成損失的，需承擔賠償責任。此外，第一百九十一條還規定，董監高執行職務時因故意或重大過失給他人造成損害的，也應承擔賠償責任。這些民事責任條款，為公司和外部受損方提供了明確的救濟途徑。而當行為性質惡劣、數額巨大時，如祥生集團高管的挪用資金和職務侵占行為，則將構成《刑法》第二百七十一條的職務侵占罪或第二百七十二條的挪用資金罪，面臨刑事處罰。

另外，相關事件也反映了退市新規下的監管趨勢與投資者保護，

體現了資本市場“有進有出、優勝劣汰”的正常生態，也反映了監管趨嚴的態勢。港交所的“快速除牌”機制，旨在及時清理不再符合上市條件的公司，維護市場的整體質量和投資者信心。

4.房地產稅法的起草工作已經基本完成

2025年，房地產稅立法進程取得了關鍵性的階段性進展，盡管離最終落地仍有距離，但相關的準備工作已趨近完成。根據財政部原部長樓繼偉在2025年11月財新峰會上的表態，房地產稅法的起草工作已經基本完成。這一信息標志著立法工作從前期調研、論證階段，正式進入了草案的擬定和內部完善階段。

分析：根據我國的《立法法》，法律的誕生需要經過草案起草、全國人大常委會審議（通常需經“三審”）、公開征求意見、最終表決通過等多個法定程序。因此，樓繼偉的表述被部分媒體誤讀為“立法已完成”是錯誤的，實際上是指由財政部牽頭負責的技術性草案已經擬定，但尚未進入全國人大及其常委會的正式審議程序。盡管立法程序尚未走完，但草案的完成本身就是一個重大突破。這意味著困擾立法多年的核心難點問題，如稅基的確定、免稅范圍的劃定、稅率的設定等，在技術上已經找到了相對成熟的解決方案。例如，對于大量非市場化交易獲得的房產（如單位福利房、繼承房等）如何評估其價值這一難題，草案中提出了以市場價值為基礎進行打折核算的解決方案。此外，全國不動產統一登記制度的全面落地，也為房地產稅的征收提供了堅實的技術基礎，使得精準掌握房屋權屬、面積等關鍵數據成為可能。樓繼偉在發言中也提到，草案完成后，下一步將是交付國務院進行試點。這表明，未來的立法路徑很可能是“立法先行、充分授權、分步推進”，即先由全國人大授權國務院在部分地區開展試點，待試點經驗成熟后再正式通過法律并在全國推行。但作為行業律師，應當持續對該法的立法進程保持關注并積極參與建言獻策。

(一) 新機遇

行業變革帶來的業務增長：當下房地產和地方平臺企業普遍陷入債務和流動性危機，建設行業企業經營壓力不斷加重，工程結算爭議等問題日益突出，為專業律師提供了大量的糾紛解決業務機會，如訴訟代理、仲裁等。

政策法規的完善與更新：隨著房地產市場調控政策的不斷出臺和建設工程領域法律法規的修訂完善，企業對合規性的要求越來越高，需要專業律師提供政策解讀、合規咨詢等服務，幫助企業避免法律風險，確保項目的合法推進。

新興業務領域的拓展：如城市更新、文旅康養地產等新興業務不斷涌現，律師可以利用其綜合服務能力和專業團隊優勢，積極拓展這些新興領域的法律服務，為客戶提供創新的解決方案。

數字化轉型需求：建設工程與房地產行業的數字化轉型趨勢日益明顯，涉及電子合同、在線招投標、數字化項目管理等方面，律師可以提前布局，為企業提供數字化相關的法律服務，如協助制定電子合同模板、審查數字化業務流程的合規性等。

(二) 新挑戰

市場需求的多樣化和個性化：隨著市場的發展，客戶對法律服務的需求越來越多樣化和個性化，不僅要求律師具備扎實的法律專業知識，還需要了解行業的最新動態、市場趨勢以及具備良好的商業洞察力等，國浩律師需要不斷提升自身的綜合素質，以滿足客戶的更高要求。

新興技術的應用挑戰：建筑行業中的BIM技術、智能建造等新興技術的應用，以及房地產領域的互聯網營銷、大數據分析等技術的發展，給法律服務帶來了新的挑戰。國浩律師需要學習和了解這些新興技術，以便更好地為相關企業提供服務。

價格競爭壓力：隨著法律服務市場的競爭加劇，部分律師事務所可能會采取低價策略爭奪市場份額。國浩在保持服務質量的前提下，需要合理控制成本、提高服務效率，以應對價格競爭壓力。

國際業務的復雜性：在全球化背景下，建設工程與房地產領域的國際合作項目逐漸增多，涉及不同國家和地區的法律、文化、政策等差異，國浩需要培養更多具備國際視野和跨文化溝通能力的律師，以應對國際業務的復雜性。在“一帶一路”倡議的推進下，中國建筑企業在海外基礎設施建設等領域的業務不斷增加。國浩可以利用其在國際投資和跨境業務方面的經驗和資源優勢，積極拓展國際建設工程法律服務市場，為中國建筑企業“走出去”提供全方位的法律支持。

新興業務的發展：建設工程領域，隨著科技的不斷進步，智能建造、綠色建筑、裝配式建筑等新技術將得到更廣泛的應用和深入發展。國浩律師事務所建設工程業務委員會應積極關注這些新興業務領域，提前布局，培養專業人才，為客戶提供相關的法律服務。房地產領域，重視人工智能給行業帶來的變革，在專注行業的基礎上順應市場大趨勢關注房地產行業破產重整、房地產企業債務化解、跨境落地產業園與集體土地入市、存量改造、城市更新、代建、產業園自建、土地回儲等業務趨勢，布局新業務。

2025年是“十四五”規劃的收官之年，房地產領域則在進行一場更為深刻和痛苦的范式革命。從“十五五”規劃看，這種“史詩級”寬松所面對的是一個需求中樞下移、信心亟待修復的市場。基于對2025年全景的梳理，我們可以識別出，未來一段時期中國建設工程與房地產行業將從規模轉向品質追求，資源驅動轉向創新驅動，野蠻生長終結于合規發展，這個過程必然伴隨陣痛、出清與重構，但也正是這個過程，為法律服務行業開辟了前所未有的廣闊疆域。

對于每一位有志于此的律師而言，我們須以更快的速度學習，當舊的游戲規則被打破，新的秩序正在建立時，法律人不僅是規則的適用者，更可以成為規則的闡釋者、設計參與者乃至價值守護者。

站在2025年的歲末回望，我們看到的是一個時代的落幕，更是另一個時代的序幕。法律服務的價值，從未像今天這樣，與實體經濟的高質量發展血脈相連。這是最好的時代，對于真正的專業主義者而言。