經(jīng)常接到身邊同事或朋友咨詢，說起他們小區(qū)的各種煩心事：物業(yè)公司服務差、賬目不公布、業(yè)主委員會成立重重困難、重新?lián)Q物業(yè)公司障礙不斷、業(yè)主委員會與物業(yè)公司成天鬧得雞犬不寧……實在忍無可忍，只想賣房走人，卻發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)糟糕的物業(yè)環(huán)境，自家房價比隔壁小區(qū)掉價不少。這是不少職場人士真實生活的寫照，在外奔波一天，回到家卻為小區(qū)里的事煩惱不已。
近些年物業(yè)管理的矛盾糾紛已經(jīng)成為一大民生問題，剛剛實施的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）對于與業(yè)主切身利益相關(guān)的熱點問題作出了新規(guī)定，每位業(yè)主不可不知。
一、業(yè)主委員會成立難，街道社區(qū)來幫忙
隨著業(yè)主維權(quán)意識的提高，越來越多的業(yè)主關(guān)心起自己小區(qū)的那些事：公共收益都去哪了、物業(yè)公司服務質(zhì)量不好怎么辦、如何選聘新的物業(yè)公司等問題。小區(qū)業(yè)主的共同事務由業(yè)主共同決定，單個業(yè)主無法行使權(quán)利，因此，選舉成立業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使權(quán)利已然成為業(yè)主自治的必然趨勢。然而，由于業(yè)主大會的設立及選舉業(yè)主委員會的流程較為復雜，業(yè)主們多為熱心公益的在職人士，不具備足夠的專業(yè)能力，許多小區(qū)的業(yè)主委員會遲遲無法成立。這就導致了涉及全體業(yè)主權(quán)益的事項無法決策，業(yè)主的權(quán)益無法得到保障。
為了更好的幫助業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，此次《民法典》正式明確了政府部門、居委會對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。業(yè)主若在成立業(yè)主委員會的過程中遇到難題，可向所在轄區(qū)的街道、社區(qū)尋求幫助，以便盡快成立成立業(yè)主委員會、擁有依法維權(quán)的合法主體。
二、維修資金使用規(guī)則已調(diào)整，業(yè)主積極參與不可少
“我家是頂層，幾乎每次下雨棚頂都滲漏，我可以申請維修資金嗎？”“我們家是老舊小區(qū)，想要申請維修資金修繕設備，需要什么手續(xù)？”在實務中，業(yè)主經(jīng)常會咨詢維修資金如何使用并且抱怨維修資金使用的門檻太高，申請困難、經(jīng)常來回跑等問題。
籌集和使用專項維修資金屬于業(yè)主共同決定的事項，原《物權(quán)法》規(guī)定需要經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，《民法典》對此表決規(guī)則進行了調(diào)整，需業(yè)主共同決定的事項應當先由專有面積和人數(shù)占比超過三分之二以上的業(yè)主參與表決，再由參與表決的專有部分面積和人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
從最終表決通過的數(shù)字上來看，表決生效的比例已降低，但是并不意味著今后業(yè)主共同管理小區(qū)事務容易了，因為涉及業(yè)主共同決定事項，先要有“雙三分之二”的業(yè)主參與表決，否則無法進入具體事項的投票表決。由此可見，業(yè)主們還得積極參與小區(qū)共有事務的管理，才有可能提高共有事務管理決策的效率。
三、業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入屬業(yè)主共有
作為業(yè)主，是否注意到你家小區(qū)外墻面或電梯內(nèi)的廣告、地面的停車位及廣場上的快遞柜？這些都是產(chǎn)生公共收益的渠道，對于地段好的小區(qū)來說這是一筆不小的收益。那這些收益應當屬于誰呢？
《民法典》規(guī)定，業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)利用共有部分從事經(jīng)營活動時需獲得業(yè)主表決同意，產(chǎn)生的收益在扣除合理成本后，歸屬于業(yè)主共同所有，由業(yè)主共同決定如何使用。經(jīng)過業(yè)主共同決定后這些收益可以用于彌補維修資金不足，可以為小區(qū)增設娛樂設施，對于仍有結(jié)余的小區(qū)還可以給業(yè)主發(fā)福利。
四、物業(yè)公司口頭承諾也有法律效力
《民法典》規(guī)定物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。對業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同中需要注意的關(guān)鍵點進行了明確，便于業(yè)主對物業(yè)服務合同的內(nèi)容及履行情況進行了解和查詢。
小區(qū)招投標過程中有些物業(yè)公司為了能夠提高中標籌碼，在投標路演或在合同磋商過程中現(xiàn)場作出有利于業(yè)主的口頭承諾。但在成功進駐物業(yè)項目后，口頭承諾若無法兌現(xiàn)，無疑會引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。
《民法典》明確規(guī)定物業(yè)公司公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，視為物業(yè)服務合同的組成部分。這就意味著物業(yè)公司無論是在宣傳、廣告中以及以其他公開場合所作出的有利于業(yè)主的承諾，均是物業(yè)服務合同的一部分，對物業(yè)公司具有法律拘束力。若是物業(yè)公司拒不履行，業(yè)主可以要求其承擔違約責任。
五、小區(qū)共同管理情況業(yè)主有權(quán)知道
日常生活中，作為業(yè)主是否注意到小區(qū)公告欄中張貼的內(nèi)容，是否會關(guān)心物業(yè)公司服務的事項包括哪些，服務質(zhì)量是什么標準以及維修資金的相關(guān)使用情況又是如何？這些事項不僅關(guān)系到小區(qū)日常管理的狀態(tài)，也與每位業(yè)主的切身利益緊密相關(guān)。《民法典》規(guī)定，物業(yè)公司應當定期將服務事項、維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告，業(yè)主對于小區(qū)共同管理事項享有知情權(quán)。
六、業(yè)主裝修出租或出賣房屋應當告知物業(yè)公司
業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，當然對其專有部分享有支配權(quán)。但是，業(yè)主在行使支配權(quán)的同時也應當明確界限，不能影響到其他業(yè)主的權(quán)利。特別是全體業(yè)主共住同一個小區(qū)，在行使自己權(quán)利的同時不得損害其他業(yè)主的權(quán)益。《民法典》規(guī)定，業(yè)主在對自己房屋進行裝飾裝修、轉(zhuǎn)讓、出租、依法改變共有部分用途的，都應當事先向物業(yè)公司告知，使物業(yè)公司知悉并掌握情況，便于其履行管理職責。
七、業(yè)主依照法定程序可提前解除物業(yè)服務合同
業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務合同在履行期內(nèi)，如果物業(yè)公司的服務無法達到合同約定的標準，業(yè)主有權(quán)依照法定程序重新選聘一家物業(yè)公司。《民法典》賦予了業(yè)主提前解除物業(yè)服務合同的權(quán)利。只要業(yè)主大會程序合法，在合同期內(nèi)業(yè)主可以提前解除物業(yè)服務合同，提前六十日書面通知物業(yè)公司后可要求物業(yè)公司退出。
當然，《民法典》賦予業(yè)主的合同解除權(quán)并不能隨意行使，若因解除合同造成物業(yè)公司損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償物業(yè)公司的合理損失。
八、保護頭頂上的安全，人人有責
“高空拋物”是最近一兩年社會關(guān)心的熱點話題，《民法典》對于高空拋物致害責任進行了細化，嚴禁高空拋物，高空拋物或墜物造成他人損害的，應當由侵權(quán)人承擔責任；經(jīng)調(diào)查無法確定侵權(quán)人的，除非業(yè)主能證明自己不是侵權(quán)人，否則所有存在加害可能的業(yè)主（或使用人）要共同對受害人進行補償。
因此，對于高空拋物業(yè)主可不能事不關(guān)己，鄰里之間應當加強宣傳提醒，提高全體業(yè)主的素質(zhì)，否則出了高空拋物事件，業(yè)主可能面臨共同承擔責任的風險。
《民法典》作為我國第一部民事領(lǐng)域的綜合性法律，涵蓋各類民事主體的各種人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系，對于涉及業(yè)主的權(quán)利義務進行了規(guī)范。“買房一時，住房一世”，每一位業(yè)主都應當好好學習《民法典》，了解新規(guī)定帶給我們?nèi)粘Ｉ畹淖兓Ｖ挥袠I(yè)主權(quán)利意識覺醒，關(guān)注小區(qū)的公共事務，學會適當?shù)鼐S護自身合法利益，才能減少自家小區(qū)里的那些煩心事。